房地产赌博:开发商已经转移利润;投资者为失败者买单

一位业内人士认为这是一场赌博。许多开发商知道房价持续上涨的可能性很小,但他们都很幸运:如果他们赢了,他们可以赚很多钱。

此外,赌博的“支付者”不是开发商的所有者,而是为他们购买土地提供“弹药”的各种金融机构。

现在所谓的只需在北京买房,很多人需要用一个三代同堂的家庭的积蓄支付首付,然后偿还他们大部分的月收入。

六个月前,一家国有房地产公司的品牌经理在接受《国家商业日报》记者采访时,对一线城市土地和房价的过度上涨表示担忧。

不仅北京和上海,而且许多城市都感到担忧,因为今年第一季度以来,商品房的存量远远超过销售额。

整个第一季度,除了少数几个城市,大多数一级、二级和三级城市的交易量大幅下降,地方政府不断呼吁拯救市场。

然而,除了万科,大多数房地产公司仍然对前景乐观。

根据几家住房企业的第一季度数据,用于购买商品和服务的资金数额比前一年大幅增加。

克里的统计数据进一步显示,除4月份外,整个季度开发商在土地市场的活动仍好于去年同期。

一方面,商品房存量远远超过需求;另一方面,企业仍在增加征地支出。在这个看似矛盾的现象背后,有一个合理的逻辑。

一位业内人士认为这是一场赌博。许多开发商知道房价持续上涨的可能性很小,但他们都很幸运:如果他们赢了,他们可以赚很多钱。

此外,赌徒不是开发商的所有者,而是各种为他们购买土地和提供弹药的金融机构。

开发和购买土地的支出仍在增加,尽管来自许多机构(如Kerri)的数据显示,今年第一季度,全国大多数城市的房地产销售面积和销售额大幅下降。然而,由于销售面积的下降,许多房地产开发商并没有减少他们在土地购买和项目开发上的支出。

以金谷[最新发展简介]为例,该公司第一季度销售面积为57.7万平方米,金额为77.1亿元,分别比去年同期下降11.8%和10.8%。综合现金流量表显示,第一季度用于购买商品和接受劳务的现金支出为104.29亿元,去年同期为45.76亿元。

正常情况下,房地产企业购买商品和接受劳务的支出主要用于土地购买和工程建设。

因此,现金流量表中的上述数据通常是观察企业对市场判断的重要参考指标。

事实上,当销售面积和销售额都在下降时,金地并不是唯一一家增加营业费用的房地产企业。

保利房地产(Poly Real Estate)第一季度销售面积和销售额也出现下降,第一季度用于购买商品和接受劳务的现金支出也增加了约25亿元。该公司第一季度新建筑面积增长32.12%。新增加土地储备的容积率签署了一份合同,在本期出售超过150万平方米的土地。

招宝万金的另一家公司招商局房地产(招商局Real Estate)第一季度的商品和服务现金支出比去年同期增加了一倍多。

在现金流量表的上述会计项目中,最贵的是太和集团,该集团去年扩张最为迅猛。

该公司今年第一季度的支出增长了342.82%。

在龙头企业中,只有万科的支出有所下降。上述会计科目去年同期资金流出320.88亿元,而今年只有249亿元。

嘉里信息集团研究中心总经理孟茵表示,事实上,今年第一季度,各房地产企业仍在土地市场大举投资,直到今年4月,土地市场的热情才正式消退。

国家统计局的资料显示,商品房销售面积同比下降5.7%,而房地产开发企业的土地购买面积同比仅下降2.3%。

赌博:房价仍会上涨在解释该公司第一季度为土地支付高价的原因时,一家房地产公司的品牌经理引用该公司董事长在业绩会议上的话说,如果今年全国国内生产总值增长率能达到7%和8%,北京的房价涨幅预计至少为10%。

显然,公司对市场前景仍然非常有信心。

太和集团总裁助理沈临安解释了该公司第一季度在北京进行的大规模土地收购,称就潜在市场需求而言,北京房地产市场的供应仍然不足。

在这种背景下,北京市场仍将有良好的机遇。

孟贤还认为,目前北京、上海等城市的供应量远未超过需求。当前库存高的主要原因是需求萎缩。

需求迅速萎缩有两个原因:第一,住房抵押贷款利率的持续上升导致部分购房需求因利率上升而无法承受房价;另一个原因是市场普遍看跌房价。

由于缺乏信心,购房者推迟了入市。

孟茵认为,第二个因素是第一季度销售疲软的主要原因。

在过去的十年里,房地产市场的宏观调控导致了市场在短时间内的快速下滑。

然而,随着时间的推移,市场的看法发生了变化,成交量迅速回升。

开发人员显然已经注意到了这一现象。

《国家商业日报》记者发现,在第一季度,房地产公司普遍通过额外贷款提高了抵御寒冷的能力。

瑞新智诚管理咨询公司合伙人薛文炅表示,包括保险基金和地下私募在内的各种资金正在流入房地产,这使得开发商在销售不佳的情况下仍能确保资金充足。

投资者的风险:为失败者买单随着房价的上涨,开发商的风险也在增加。

为此,开发人员看得非常清楚。

他们之所以敢这么做,是因为他们已经把收入从房地产行业转移出去了。

最终承担风险的不是开发商的老板。

薛文炅说道。

如果不是开发商自己,那么谁来为供过于求和房价下跌买单呢?答案非常清楚:不断向房地产行业输送资金的金融资本。

其中,最大的风险可能是那些承诺过高回报的私募和信托贷款。

随着发行成本的增加,房地产私募和信托的平均借贷成本一度高达15%以上。

高投资回报使这些融资工具习惯于在房地产行业的高风险领域寻找新的投资机会。

在这些领域能够获得如此高回报的原因通常是银行和其他对风力控制要求较高的部门不愿意借钱给住房企业。

汉斯集团亚太区高级执行董事让梅斯·莫里森(Jeames Morrison)坦言,目前一些国内私募股权基金很难实现高回报。

当然,并不排除一些基金会使用更高的投资杠杆来实现承诺的回报。

但通常,这将给投资者带来更大的风险。

在薛炯看来,追求高回报私募或信托以支付高风险房地产开发和投资的可能性正在增加。

事实上,由于信托贷款项目的逾期违约,有些信托公司不得不选择硬性付款。

然而,房地产行业仍有许多机遇,面临库存疲软的压力。

正如万科总裁余良在公开支持毛大庆时所说,房地产精炼才刚刚开始。

无论是住宅客户,还是消费房地产或工业房地产的客户,需求都将与以前不同。现有的房地产存量难以满足他们的需求。无论是拆迁重建还是功能重建,都会带来机遇。

只是客户的需求会变得越来越精细,不仅面积会变得越来越大。

有能力把握这些机会的企业将成为行业领导者,他们的商业优势仍被视为高度机密。

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