平均负债率超过红线,资金回报放缓,住房企业急于释放涨价信号

上市房地产公司的资金链日益紧张,房地产经营环境不容乐观。

根据上市住房企业2015年年中报告的统计数据,几天前,风信息(Wind Information)显示,今年上半年,142家上市住房企业的债务总额接近3.4万亿元,同比增长约13%。

同时,这些上市住房企业的平均负债率为76.8%,为近年来最高,40%以上的住房企业的负债率超过红线的70%。

“随着房地产市场和资本环境的变化,住房企业筹集资金和资金周转的压力将进一步加大,其盈利能力将受到极大考验。

”华南一家上市住宅企业的投资者关系管理部门表示。

“新一轮资金链紧”和“由于房地产资金投入大、开发周期长的特点,70%是住房企业负债率的红线。

“业内人士认为。

然而,截至2015年年中,债务水平高的住房企业梯队规模逐步扩大,22.54%的住房企业资产负债率大于80%,20.42%在70%至80%之间,20.4%在60%至70%之间。

他说:「持续高水平的债务与房地产业的整体环境息息相关。尽管融资环境比去年有所松动,但投资机构在向房地产投资转移资金方面变得越来越谨慎,使房地产行业面临新一轮“没钱”的资本链的严峻考验。

“平安银行,一个从事开发和贷款业务分析的人。

他指出,过去,由于银行数量有限,许多房地产公司经常使用信托、委托贷款等非标准渠道,以新债偿还旧债。

然而,随着房地产各方面风险因素的增加,该行业对房地产的评估越来越谨慎,“即使房地产公司账面上的财务指标相对理想,他们也可能无法获得资金。”

许多住宅企业的受访者对上述观点有着深厚的感情。

其中,一家在香港上市的内地住宅企业的投资部成员陈先生指出,与以往热衷于海外融资的住宅企业不同,由于人民币贬值等因素,海外融资成本较高,因此许多住宅企业对海外融资不太感兴趣。

与此同时,中国的资本成本相对较低,所以许多房地产公司选择在中国发行债券,而不是在国外。

根据克里研究中心的报告,去年住房企业海外融资年利率高达13.63%,低至8.13%。

根据机构数据,2014年108家主要上市住房企业发行了融资规模约为3520亿元的债券和票据,其中外币占融资的54%。2015年前7个月,这些住房企业发行了融资规模近2650亿元的债券和票据,其中国内人民币债券占76%,企业债券发行规模1425亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受媒体采访时表示,负债规模上升的房企背后,是其外部融资规模在继续增加。易居研究所智库中心研究主任严跃进在接受媒体采访时表示,住房企业债务上升的背后是其外部融资的持续增加。

通过持续举债的方式,为住房企业获得新的资金进行清查。

与此同时,这也表明此类上市住房企业仍在积极寻求战略扩张。

不过,陈先生认为,以他的房地产公司为例,虽然海外和国内融资成本相同,融资环境相对宽松,但他并不害怕过度扩大借款规模。

“销售资金回报的放缓导致了资本周转周期的延长。如果贷款规模过大,住房企业的经营困难将进一步加大。”

上述华南上市住宅企业投资者关系管理部门表示,目前住宅企业面临的主要考验是如何在积极扩张和债务危机之间保持平衡。除了账面上的债务规模,上市公司还承担了许多通过其他融资平台获得的“隐性债务”。除了资本环境的影响之外,住房企业自身快速从库存中提取资金的能力也起着决定性的作用。

在掩盖“钱袋”和抬高价格的同时,在住房企业高负债率的情况下,资不抵债的压力逐渐加大。

以珠江控股为例。截至2015年年中,房地产企业资产负债率为105.5%,同比上升9%。

其中,与总资产15.88亿元相比,房地产企业负债总额达到16.75亿元,实现营业收入仅为1.36亿元,净利润仅为2149.2万元。至于高负债,恐怕只是沧海一粟。

数据显示,珠江控股公司的资产负债率持续上升,从2010年的64%上升至2014年底的98.8%。

在此期间,公司净利润表现为三亏两盈,但净利润约为1000万元。

与此同时,住房企业长期的“低利润”困境可能会继续恶化。

据中原地产研究部统计,截至8月25日,已发布半年度报告的60家住房企业营业收入总计3011.4亿元,净利润仅为252.57亿元,净利润仅为8.4%。

其中,万科、绿地、保利、招商局和碧桂园的净利润分别为9.6%、4.6%、11.9%、11.7%和10.4%。

该机构分析指出,与2013年和2014年分别为11.97%和10%的平均净利润相比,2015年年中的平均净利润大幅下降,大多数住宅企业的目标完成率不到40%,每个住宅企业的整体半年净利润呈现下降趋势。

在收紧“钱袋”的同时提高价格,将成为房地产公司缓解高负债和净利润下降压力的一项措施。

“销售没有预期的那么火爆。资金回到了减速通道。同时,各种经营费用增加,利润空减少。公司不得不通过各种手段密切关注利润。

“华南一家上市住宅企业的财务部门官员向记者透露了该住宅企业为期六个月的管理层工作会议的信号。

该消息人士称,在销售方面,公司总部在库存移除的压力下,今年上半年没有通过各地方项目的提价计划。“该市只有一部分销售额有所增长,一些小城市的销售额仍然疲软。因此,该公司下半年对“开源”的需求将会更大,可能会考虑提价。”

根据同策咨询研究部主任张宏伟的分析,从今年住宅企业的销售数据来看,市场正在逐渐升温。

因此,房地产企业在下半年自然希望在下半年增加利润。提高利润率最直接的方法是提价,但是否提价需要理性对待。

一线城市和重点二线城市仍然没有这种潜力,因为三线城市和四线城市的房价随着征地热的增加而上涨。未来不同城市的房价差距将进一步加大。

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